Att köpa och sälja sin bostad är sällan något man som privatperson får rutin på. Frågorna är många och situationerna som kan uppstå likaså. Hur gör man och vad gäller? Vi vet! I vår nya köp- och säljskola har vi tänkt att upp frågor som rör just detta, allt för att du ska kunna känna dig tryggare!

Först ut är frågan om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Vad innebär det?

Mäklarens intag

Mäklaren besiktigar inte fastigheten eller lägenheten utan besöker bostaden/tomten för att göra en ytlig undersökning och samla in fakta. Denna fakta samlas in från säljaren, fastighetsregistret, bostadsrättsföreningen och i förekommande fall kommunen mm. Det mäklaren sedan vet eller har anledning att misstänka och som kan vara av betydelse för en ny ägare ska hen förmedla till intressenter och köpare.

Säljarens upplysningsplikt

Det är mäklarens uppgift att informera säljaren om dennes upplysningsplikt. Det innebär att säljaren ska lämna uppgifter om allt som kan antas ha betydelse för en ny ägare. Det är viktigt att informationen som lämnas är korrekt eftersom det annars kan leda till att köparen får rätt till prisavdrag eller till och med hävning av köpet. Vissa uppgifter som säljaren lämnar kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas. För att dokumentera upplysningarna fyller säljaren i en frågelista som ligger som bilaga till kontraktet. Svaren friskriver säljaren från ansvar för de angivna felen.

Om säljaren gör utfästelser om skicket så ansvarar hen för dessa och köparens undersökningsplikt reduceras i just de frågorna. Att till exempel som säljare bestämt hävda att det minsann inte är något som helst fel på husets källare kan som du förstår få ödesdigra konsekvenser eftersom köparen då inte längre behöver undersöka just källaren. Visar det sig sedan att det t ex finns mögel i den uppreglade panelen mot den fuktiga ytterväggen så får säljaren snällt sanera. Man bör således som säljare vara noga med att tala om allt man vet, och vara tyst om sånt man inte vet!

Köparens undersökningsplikt

Det är också mäklarens uppgift att informera köparen om dennes undersökningsplikt när du köper en bostadsrätt eller fastighet (hus eller tomt). Det är viktigt att göra en noggrann undersökning innan köpet och om du saknar kunskaper bör du anlita en besiktningsman eller på annat sätt ta hjälp av någon som kan. Undersökningen kan ske innan eller efter kontraktsskrivningen (kontraktet ska isåfall reglera vad som händer om det visar sig att lägenheten eller fastigheten har större fel än man kunnat förvänta sig.) Mäklaren har inget ansvar för att besiktningen genomförs. Om den inte genomförs ansvarar köparen för eventuella fel som skulle ha upptäckts vid en besiktning.

Undersökningen innefattar att kontrollera husets skick och övriga faktorer som är viktiga för dig som köpare. Det kan t ex vara att kontrollera vattenkvaliteten i en egen brunn, att göra radonmätningar om det finns risk för radon i mark eller byggnad, uppmäta buller och ta reda på om det finns planer för förändringar i området som du själv anser vara viktiga. Om du t ex får vetskap om att det KAN finnas fog för att ta reda på mer fakta om ett visst förhållande, så utökas din undersökning till att innefatta även detta. T ex kanske säljaren berättar om en tidigare översvämning, att propparna går ibland eller att det luktar konstigt i huset en viss årstid, ja då måste du undersöka om detta orsakat skador, vad elfelet beror på eller varifrån lukten kommer ifrån. Om du inte gör detta och det senare visar sig att du får problem p g a detta så kan du inte komma med krav på rättelse till säljaren.

Gällande bostadsrätter äger du rätten att bo och står ”bara” som ansvarig för allt innanför ytterdörr och fönster – t ex kan vattenläckor i bostaden som inte åtgärdas orsaka skador på byggnaden och du kan då bli vållande till oaktsamhet och betalningsskyldig för dessa, men på det stora hela är det mindre att undersöka i en bostadsrätt än i en fastighet. Föreningen är nämligen ansvarig för byggnaden. Du ska dock som köpare undersöka föreningens ekonomi och om huset ser ut att ha stora brister så kommer det att drabba dig genom att du får en högre månadsavgift efter det renoveringarna gjorts om det inte finns pengar avsatta för ändamålet.

10 årigt ansvar för fel i byggnad

Säljaren har ansvar för fel i fastigheten i upp till 10 år efter överlåtelsen. För att säljaren ska räknas som ansvarig gäller att felet ska ha funnits i byggnaden på kontraktsdagen. Det är därför dumt att ”mörka” fel och hoppas på det bästa.. De första 10 åren står byggbolaget ansvarig för och det ska finnas en försäkring som täcker eventuella dolda fel.

Dolda fel är sådana fel som man inte med fog kunnat förvänta sig. Du ska till exempel inte behöva bryta upp golvet för att hitta en skada, om inte t ex säljaren eller besiktningsmannen misstänker att det kan vara en där.

Ju äldre en byggnad är desto fler fel kan man förvänta sig att det finns i den. Ansvaret för dessa eventuella fel övergår därför med tiden över till köparen om de inte visat sig eftersom det med tiden blir svårare att bevisa att felet fanns vid köpet.

Om ett fel uppdagas kan köparen begära kompensation, men hen kan aldrig köpa sig bättre rätt än den hen kan förvänta sig med tanke på fastighetens ålder och skick vid köptillfället. T ex får man inte ett nytt tak på ett 50-årigt hus om detta skulle visa ha skador man inte hittat vid besiktning. Man bedömer istället kvarvarande värde och kompenseras utifrån det. Kommer man inte överens får domstolen avgöra tvisten. Det finns överlåtelseförsäkringar att teckna för att friskiva sig från denna risk.

Det går också att avtala om friskrivning i kontraktet, t ex när ett dödsbo säljer en bostad som det har dålig kunskap om. Då bör köparen göra en utökad besiktning för att försöka hitta felen eftersom hen inte kan komma tillbaka och begära rättelse. Om säljaren ändå vet om felet ska detta påtalas då hen är ansvarig för dessa oavsett klausul.

Vad är då ett fel?

Ett konkret fel är när felet avviker från det som är sagt och fastigheten har en lägre standard än köparen har rätt att kräva kompensation. T ex om det står i beskrivningen att elen är ny fast den egentligen har 25 år på nacken.

Ett abstrakt fel är när fastigheten avviker från normal standard. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än köparen kan förvänta sig föreligger ett fel.

Viktigt att förstå är att även om det föreligger ett fel betyder det inte att säljaren har ansvar för det. Är det upptäckbart går ansvaret över till köparen.

Börjar du hänga med i svängarna nu? Nästa vecka går vi lite djupare in i ämnet då vi har pratat med Anticimex om fel i byggnad och överlåtelsebesiktningar! Missa inte det!

/Jessika på Bostad&Co

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen